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  • David C.

¿Como emprender una inversión inmobiliaria?

El emprendimiento esta en auge, y entre los diferentes sectores del mercado, el sector inmobiliario ha sido históricamente el preferido por muchos: desde una familia que compra su nueva casa: una pareja que busca tener un "segundo ingreso pasivo"; una persona que cuenta con un portafolio de activos inmobiliarios que le permiten vivir sin trabajar; una sociedad de hermanos que remodelan y venden casas; una pareja joven que busca abrir la mejor cafetería de la ciudad; una gran sociedad anónima que arrienda espacios de bodegaje; una multinacional dedicada al negocio de restaurantes o hasta fondos de cobertura que invierten en REIT'S en la bolsa de valores. Como se puede apreciar las posibilidades que definen una inversión inmobiliaria son muchísimas. Lo bueno es que el rubro inmobiliario, con sus variadas escalas, se puede adaptar al perfil (de riesgo) de cada emprendedor.

Ya sea que el proyecto de inversión sea grande o pequeño, siempre será útil conocer las herramientas y reglas que rigen este juego para lograr "poder" en la toma de decisiones. Si bien estos conocimientos no nos liberan del riesgo intrínseco de toda inversión, nos permitirán aumentar el control y minimizar los errores (sobre todo los grandes). Algo muy útil si consideramos que emprender en este sector suele requerir de inversiones de capital considerables (¡y bastante apalancadas también!).

Imaginemos un caso y consideremos algunos conceptos básicos: Un padre y su hijo son socios, han encontrado una propiedad en venta en la ciudad y tienen la idea de demoler la casa existente en la propiedad y construir un pequeño edificio de oficinas para arrendarlas. Con esto el padre mejora su jubilación y el hijo obtiene ingresos recurrentes que le permitirán capitalizarse para proyectos futuros. Entonces, los socios tendrían que reflexionar sobre un primer concepto: "el coste de oportunidad" ¿ Es este el negocio inmobiliario que mas nos conviene o habrá algún otro mejor?. Para aproximarse a una buena respuesta será necesario conocer el contexto en el que se inserta la propiedad. Eso nos llevara a un segundo concepto "la oferta" y "la demanda" y las preguntas asociadas serian algo así: ¿ cual es la oferta de oficinas que existe en la zona? ¿ Hay una sobre oferta de oficinas? ¿Si no hay oficinas en la zona es porque la normativa no lo permite? ¿Las personas están demandando oficinas en esta zona? ¿La demanda de personas que necesitan oficinas en esta zona esta creciendo o decreciendo? ¿Que dimensiones debería tener cada oficina? ¿debería incluir bodegas y estacionamientos? ¿Cual es el perfil de estas personas? ¿Que edad tienen?. Otras reflexiones se vincularían con la ubicación, que es clave, ¿ La propiedad esta cerca del centro financiero de la ciudad? ¿El centro financiero se esta expandiendo hacia la ubicación en la cual esta nuestra propiedad? ¿Es un sector consolidado o en crecimiento?. ¿Es un sector seguro? ¿Tiene conectividad? ¿Cuenta con infraestructura? Todas estas serán preguntas validas.

Por otra parte, esta familia entrará en una negociación con el vendedor para conseguir un buen precio de compra. Pagar un sobreprecio podría repercutir significativamente la rentabilidad final del proyecto de inversión. Aquí los protagonistas de la historia deberán saltar la siguiente valla en la toma de decisiones: Conocer el precio máximo que deberían pagar por la propiedad. Para ello, deberán comparar el precio de venta de la propiedad con el precio de sus comparables en la zona, en medida unitaria UF/m2. También, sera interesante conocer cual ha sido la evolución histórica de los precios de venta de la zona y conocer si el mercado de venta esta actualmente sobrevalorado, infravalorado o a un precio justo, lo cual dependerá, entre otros factores, del ciclo económico macro en el cual se encuentre el mercado. Otro punto será conocer la disponibilidad de sitios en venta en la zona ya que la escasez de suelos tiende a encarecer el precio. Otro factor utilizado por las inmobiliarias es el concepto de incidencia el cual establece una relaciona entre el valor del suelo y cada metro cuadrado vendible, como porcentaje, para determinar el peso que tendrá el suelo en relación al costo de venta. Terrenos mas cotizados tienden a tener una incidencia mayor. Otros factores que serán parte del análisis son la Plusvalía o Minusvalía del suelo y la zona, la Depreciación de las construcciones, el conocimiento de las Normativas Urbanas propias del predio y el desarrollo de un Estudio de Cabida para conocer cuantos metros cuadrados podemos construir en el sitio, cuantas unidades vendibles o arrendables, y determinar así el potencial máximo de rentabilidad que puede ofrecer.

El financiamiento del proyecto forma parte de la Estructura de Capital, que básicamente define cual será el aporte de capital propio de los socios y cual el aporte de la entidad financiera. Esto definirá el grado de Apalancamiento que se asumirá en la inversión. A mayor apalancamiento financiero (mas aporte crediticio) mayor será la rentabilidad del proyecto y mayor será el riesgo que se asumirá. Ya que si el proyecto no se comporta como se esperaba durante su ciclo de vida y se tiene una carga crediticia muy elevada, el riesgo de insolvencia en los pagos se convertirá en un problema importante.

Para conocer la viabilidad económica de un proyecto de inversión inmobiliario - en otras palabras saber si es rentable o no un determinado proyecto de inversión y conocer sus retornos esperados- se realiza un Análisis de Factibilidad, el cual forma parte de la rama de evaluación de proyectos, y consiste básicamente en llevar la idea de inversión a números, calculando sus flujos de cajas futuros en una serie de años futuros proyectados y traídos a valor presente por medio de una tasa de descuento adecuada. Estos flujos luego se someten a un análisis de Sensibilidades para cuantificar como se comportaría el proyecto en distintos escenarios económicos.

Con estos pasos realizados, estos emprendedores ya podrían entrar en la etapa de diseño de su proyecto de oficinas para el arriendo. Para ello, con la ayuda de una oficina de arquitectura, se gestionará el desarrollo del proyecto de arquitectura, especialidades, tramitación de permisos, construcción y recepciones.

Con el proyecto terminado, este padre y su hijo habrán cubierto una necesidad de oficinas en la zona y podrán comenzar a disfrutar de un "ingreso pasivo" por muchos años. Sin olvidar, que la Administración de Propiedades es un tema que deberán tener presente luego, si lo que buscas es mantener correctamente este nuevo activo fijo a través del tiempo.

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